Bebauungsplan mit Landschaftsplan „Im Gartenfeld“
Inhaltsverzeichnis
1 Zweck
2 Übergeordnete Planungen
3 Lage des Plangebietes
4 Landschaftsplanerische
Bestandsbeschreibung und -bewertung
5 Landschaftsplanerische
Zielsetzung
6 Planung
6.1 Fläche für die
Errichtung von Anlagen für die Kleintierhaltung Geflügel- und
Vogelzuchtverein
6.2 Fläche für die
Errichtung von Anlagen für die Kleintierhaltung - Hundeverein
6.3 Private Grünfläche -
Garten
6.4 Öffentliche
Grünfläche - Lehr-und Versuchsgarten
6.5 Fläche zum Schutz,
zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
7 Verkehrserschließung
8 Eingriffs-/Ausgleichsproblematik
9 Städtebauliche Daten
10 Ver- und Entsorgung
11 Erschließungskosten
— Das Plangebiet mit Zeichenerklärung befindet sich am Ende dieser
Seite —
Durch diesen Bebauungsplan sollen die innerhalb des Plangeltungsbereichs vorhandenen Gartennutzungen unter Beachtung der Belange von Natur und Landschaft planungsrechtlich abgesichert und städtebaulich geordnet werden. Gleichzeitig werden zur langfristigen Bedarfsdeckung auf bisher landwirtschaftlich genutzten Flächen zusätzliche Gärten ausgewiesen. Darüber hinaus sollen aber auch die vorhandenen Vereinsanlagen planungsrechtlich abgesichert werden.
Der Regionale
Raumordnungsplan Südhessen weist das Plangebiet als Gebiet für
Landschaftsnutzung und -pflege
aus. Lediglich die östlichen Teilflächen sind in
einer Breite von ca. 100 m als
Gebiet für den Biotop- und Artenschutz bzw. als
Regionaler Grünzug dargestellt.
Der Regionalplanentwurf 1999 weist das gesamte Plangebiet ausschließlich als Bereich für die Landwirtschaft aus.
Der rechtswirksame
Flächennutzungsplan mit Landschaftsplan der Gemeinde Nauheim weist das
gesamte Plangebiet als Fläche für die Landwirtschaft aus. Dieses wird
aber aufgrund vorhandener Streuobstbestände zudem als geplanter
Landschaftspflegebereich vorgeschlagen. Das bestehende Vereinsgelände
des
Geflügel- und Vogelzuchtvereins
ist durch das Symbol ,,Kleintierzucht, Geflügelzucht" dokumentiert. Von
den o.g. Darstellungen ausgenommen ist lediglich das Grundstück Flur 7
Nr.172, das am unmittelbaren Ostrand des Plangebietes liegt, sowie das
Gelände des örtlichen Schäferhundevereins. Diese Flächen sind als
Grünflächen ausgewiesen, wobei das erstgenannte Grundstück für einen
geplanten Bolzplatz vorgesehen ist, das o.g. Vereinsgelände ist als
Hundeübungsplatz dargestellt.
Zur Zeit wird der Flächennutzungsplan der Gemeinde Nauheim überarbeitet, zeitgleich wird ein eigenständiger Landschaftsplan i. 5. d. § 4 HENatG erstellt. Diese Planentwürfe enthalten, analog zu den jeweiligen Festsetzungen dieses Bebauungsplanes, die entsprechenden Darstellungen.
Das Plangebiet liegt östlich bzw. südöstlich der bebauten Ortslage von Nauheim zwischen der Berzallee im Westen und dem Freizeitgelände am Hegbachsee bzw. der Bundesautobahn A 67 im Osten. Während im Süden und Westen landwirtschaftlich genutzte Flächen angrenzen, liegen nördlich der Wegeparzelle Flur 7 Nr.222 zusammenhängende Baumbestände, die zu den Waldbeständen gehören, die sich bis an den Ostrand der Gemarkung von Nauheim erstrecken. Nach Nordwesten hin bildet die verlängerte Berzallee eine klare Grenze. Nördlich daran grenzt das Wohngebiet ,,Wolfsberg" an.
4 Landschaftsplanerische Bestandsbeschreibung und -bewertung
Das Plangebiet wird durch unterschiedliche Biotop- und Nutzungsstrukturen charakterisiert, deren Flächenanteile recht unterschiedlich sind. Dabei wechseln diese Strukturen zum Teil von Grundstück zu Grundstück, zum Teil bilden sie aber auch zusammenhängende, einheitlich genutzte Bereiche. Mit Ausnahme des Vereinsgeländes des Geflügel- und Vogelzuchtvereins sowie des Grundstücks Flur 7 Nr. 172, bei denen es sich um gemeindeeigene Flächen handelt, sind die übrigen Grundstücke insgesamt in Privatbesitz.
Am Westrand des Plangebietes befindet sich innerhalb der Grundstücke Flur 7 Nr. 198 und 199 ein zusammenhängender Streuobstbestand, wobei diese Flächen durch Fräsen vegetationsfrei gehalten werden. Im südlichen Teil dieses Bereichs steht eine kleinere Gerätehütte, die aufgrund dessen, dass die umgebenden Flächen stark verbuscht sind, optisch kaum in Erscheinung tritt. Nach Auskunft des Regierungspräsidiums Darmstadt handelt es sich bei dem o.g. Streuobstbestand um einen nach § 23 Abs. 1 HENatG geschützten Lebensraum und Landschaftsbestandteil: Das östlich angrenzende Grundstück Flur 7 Nr.197 wird gärtnerisch genutzt und ist gegen die Nachbarparzellen durch einen Zaun abgegrenzt. Im südlichen Teil dieses Grundstücks stehen einzelne Obstbäume sowie eine kleinere Gerätehütte. Auch die östlich angrenzenden Grundstücke sind insgesamt eingezäunt, wobei sich diese allerdings als Viehweiden darstellen.
Die Nutzung der Grundstücke Flur 7 Nr.194 und 195 ist zweigeteilt. Während die nördlichen Teilflächen sich ebenfalls als Weiden darstellen, wobei in den straßennahen Bereichen einzelne Obstbäume stehen, werden die südlichen Teilflächen dagegen gärtnerisch genutzt.
Auch bei den Grundstücken Flur 7 Nr.192 und 193 handelt es sich um eingezäunte Gärten, wobei die jeweiligen Hütten innerhalb der südlichen Teilflächen stehen. Die Grundstücke Flur 7 Nr.188 bis 190 sind wiederum durch eine zweigeteilte Nutzung charakterisiert, wobei die nördlichen Teilflächen als Viehweiden, die südlichen dagegen gärtnerisch bzw. für die Kleintierhaltung genutzt werden. Auf diesen Flächen wurden einzelne größere Gartenhütten bzw. ein Stall für die oben genannten Kleintiere errichtet. Das Grundstück Flur 7 Nr.191, das zwischen den oben genannten Flächen liegt und eine Breite von lediglich 6 m aufweist, stellt sich als Grünlandfläche dar, die durchgängig mit einer einreihigen Obstbaumpfianzung bestanden ist. Die Grundstücke Flur 7 Nr.182 bis 187 unterliegen ausschließlich einer landwirtschaftlichen Nutzung, wobei allerdings die Grundstücke Flur 7 Nr.182 und 183 zum Betriebsgelände einer ortsansässigen Gärtnerei gehören, die innerhalb dieser Flächen Freilandpflanzen heranzieht. Im nördlichen Teilbereich dieser Grundstücke steht ein Gewächshaus sowie ein kleiner Contaitier, in dem die Produkte der Gärtnerei verkauft werden. Entlang der Straße wurde eine Schotterfläche angelegt, die als provisorischer Kundenparkplatz dient. Die östlich angrenzenden Grundstücke Flur 7 Nr. 176 bis 181 sind durch unterschiedliche Nutzungsstrukturen charakterisiert. So werden diese Teilbereiche gärtnerisch genutzt, innerhalb derer zum Teil Garten- und Gerätehütten errichtet wurden. Die übrigen Teilbereiche dieser Grundstücke stellen sich dagegen als Viehweiden dar oder werden ackerbaulich genutzt. Auch diese Grundstücke sind insgesamt gegen die angrenzenden Nutzungen durch Zäune abgegrenzt.
Die Grundstücke Flur 7 Nr.175/5 bis 175/8 gehören insgesamt zum Gelände des örtlichen Geflügel- und Vogelzuchtvereins 1904, Vogelschutzgruppe e. V. Nauheim. Innerhalb des Geländes stehen mehrere Außenvolieren, die über mit wassergebundenen Materialien befestigte Wegeflächen erreicht werden können. Das gesamte Vereinsgelände ist mit zahlreichen, z.T. alten Laubbäumen bestanden und durch Einzelgehölze bzw. durch Hecken gegen angrenzende Nutzungen bzw. zur freien Landschaft hin optisch umfassend eingegrünt. Innerhalb der nördlichen Teilbereiche des Grundstücks Flur 7 Nr.175/8 steht das Vereinsheim, in dem neben Aufenthaltsräumen auch Stallungen und Lagerräume untergebracht sind. Aufgrund des hohen Sockels - das Erdgeschoss wird über eine mehrstufige Treppe erreicht - tritt es optisch als zweigeschossiges Gebäude in Erscheinung. Die Stellplätze befinden sich unmittelbar entlang des Weges Flur 7 Nr.222. In den letzten Jahren wurden innerhalb der südlichen Teilflächen der Grundstücke Nr. 175/5 und 175/6 zwei Folienteiche erstellt.
Während es sich bei den o.g. gärtnerisch und landwirtschaftlich genutzten Flächen innerhalb der westlichen Teilbereiche des Plangebietes um recht schmale Parzellen unterschiedlicher Breiten handelt, die sich insgesamt zwischen Berzallee bzw. der 0. g. Wegeparzelle Flur 7 Nr.222 und dem Südrand des Plangebietes erstrecken weisen die einzelnen Grundstücke im östlichen Teilbereich des Plangebietes wesentlich größere Breiten auf. Diese erstrecken sich, wie die o.g. Grundstücke auch, zwischen Nord- und Südrand des Plangebietes. Sie werden, mit Ausnahme des am Ostrand des Plangebietes gelegenen Grundstücks Flur 7 Nr.172, insgesamt gärtnerisch genutzt. Dabei weisen sie eine sehr gute Ein- und Durchgrünung auf, wobei neben nieder-, halb- und hochstämmigen Obstbäumen auch Beerensträucher angepflanzt wurden. Auch innerhalb dieser Gärten wurden einzelne Hütten und Gartenlauben errichtet. Sämtliche Grundstücke sind eingefriedet, wobei die Zäune z.T. mit Knöterich oder Efeu berankt sind. Das am Ostrand des Plangebietes gelegene Grundstück Flur 7 Nr.172 ist in Teilbereichen geschottert, z. T. stellt sich diese Fläche als offener Boden dar, der allerdings stark verdichtet ist. Diese Fläche, die sich im Eigentum der Gemeinde Nauheim befindet, wird z.Z. als Holzlagerplatz genutzt und ist, besonders zu der o.g. Wegeparzelle Nr. 222, durch heckenartig gewachsene Gehölze abgegrenzt.
Unmittelbar nördlich des Einmündungsbereichs Berzallee / Wegeparzelle Nr. 222 befindet sich das Gelände des Vereins für Schäferhunde Nauheim. Die überwiegenden Teilbereiche stellen sich als Rasenflächen dar, wobei sich im östlichen Teil des Vereinsgeländes die eingezäunten Übungsflächen für die Hundeausbildung befinden. Innerhalb der mittleren Teilflächen wurde das Vereinsheim mit Gaststätte errichtet. Die Stellplätze für die Vereinsmitglieder sowie für Gäste befinden sich unmittelbar östlich des Einmündungsbereichs Berzallee / Wegeparzelle Flur 7 Nr. 222. Sowohl in den Randbereichen dieser Stellplätze als auch im sonstigen Vereinsgelände stehen mehrere ältere Laubbäume. Unmittelbar östlich des Vereinsgeländes befinden sich zusammenhängende Baumbestände, die zu den Waldflächen gehören, welche sich zwischen Berzallee und der o.g. Wegeparzelle Flur 7 Nr. 222 in östlicher Richtung über die BAB A 67 hinaus bis an den östlichen Gemarkungsrand von Nauheim erstrecken. Südlich und westlich des Plangebietes befinden sich ausschließlich ackerbaulich genutzte Flächen, die völlig gehölzfrei sind und keine floristischen Besonderheiten aufweisen.
Nordwestlich des Plangebietes verläuft - wie bereits erwähnt - die Berzallee. Die Fahrbahnen werden durch Baumreihen gegen die parallel verlaufenden Fuß- und Radwege optisch abgegrenzt. Unmittelbar nördlich grenzt das Wohngebiet ,,Wolfsberg" an. Dieses ist im wesentlichen durch eine Bebauung mit freistehenden Wohnhäusern charakterisiert, wobei die Vorgartenbereiche als Gargenzufahrten bzw. als Stellplätze sowie als Ziergärten genutzt werden, innerhalb derer verschiedene Laub- und Nadelgehölze anzutreffen sind. Die rückwärtigen Grundstücke stellen sich entweder als Zier- oder Nutzgärten dar, die zur optischen Abschirmung gegen Nachbargrundstücke in ihren Randbereichen z.T. mit Laub- und Nadelgehölzen bzw. Hecken abgepflanzt sind.
Aufgrund der anthropogenen Prägung dieses Gebietes, mit den oben beschriebenen unterschiedlichen Nutzungsformen, besitzt das Plangebiet nur eine mäßige Bedeutung für den Arten- und Biotopschutz. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass sich das Gebiet in einem Übergangsbereich zwischen bebauter Ortslage und freier Feldflur sowie Wald und freier Feldflur befindet. So übernimmt das Plangebiet für viele Tierarten Puffer- und Übergangsfunktion zwischen den oben beschriebenen unterschiedlichen Biotop- und Nutzungsstrukturen. Die zum Teil sehr gute Eingrünung des Plangebietes mit hochstämmigen Obst- und Laubbäumen stellt für viele Tierarten einen Lebensraum dar. Hierbei ist besonders der Streuobstbestand im westlichen Teil des Plangebietes zu erwähnen, der nach § 23 HENatG besonders geschützt ist.
Wie oben schon erläutert, befindet sich das Plangebiet in einer Übergangszone zwischen Ortslage und freier Feldflur. Somit übernimmt das Plangebiet, vor allem der westliche Teil, eine Funktion als Ortsrandeingrünung. Neben der Ortsrandeingrünung besitzt das Plangebiet für die Erholung hier insbesondere die Naherholung - eine besondere Bedeutung. Neben der gärtnerischen Nutzung auf großen Teilen des Plangebietes sind hier auch verschiedene Vereinsanlagen enthalten. Darüber hinaus befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft der Hegbachsee, der ebenfalls als Naherholungsgebiet mit Camping und Wochenendhäusern genutzt wird. Hinsichtlich der topographischen Gegebenheiten ist festzustellen, dass das gesamte Plangebiet, wie auch die umgebenden Bereiche insgesamt völlig eben sind.
Hinsichtlich der Bedeutung des Plangebietes für das Lokalklima ist festzustellen, dass die gesamte Gemeinde Nauheim aufgrund ihrer Lage im Rhein-Main-Gebiet in einer Zone mit hohen bioklimatischen Belastungen liegt. Daher sind besonders Kaltluftentstehungsgebiete, Kaltluftabflüsse sowie Luftfilterwirkung und Frischluftproduzierung von Bedeutung. Aufgrund der vorhandenen Vegetation besitzt das Plangebiet eine gewisse Bedeutung hinsichtlich Luftfilterwirkung und Frischluftproduzierung.
Das Plangebiet befindet sich
innerhalb des Wasserschutzgebietes Zone III B der
Trinkwassergewinnungsanlage Hof
Schönau. Fließ- und Stillgewässer sind im
Plangebiet nicht vorhanden.
Im Plangebiet kommen zwei unterschiedliche Bodentypen vor. Im größten Teil des Plangebietes ist die Braunerde mit Bändern/Gley-Braunerde über Flugsand oder Terrassensand vorhanden. Die vorkommende Bodenart kann als schwach schluffiger Sand bis lehmiger Sand charakterisiert werden. Im südwestlichen Teil des Plangebietes kommt die Parabraunerde aus Decksedimenten über Flugsand oder Terrassensand vor. Die hier vorkommende Bodenart kann als Sand bis lehmiger Sand charakterisiert werden. Aufgrund der vorkommenden Bodentypen bzw. Bodenarten besitzt das Plangebiet eine mittlere bis hohe Wasserdurchlässigkeit sowie allgemein ein geringes Nitrathaltevermögen. Diese Eigenschaften führen zu einer mittleren bis großen Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers im Plangebiet, was jedoch, mit Ausnahme der Auenbereiche, für das gesamte Gemeindegebiet zutrifft.
5 Landschaftsplanerische Zielsetzungen
Aus der o.g.
landschaftsplanerischen Bestandsbeschreibung- und -bewertung ergeben
sich folgende Iandschaftsplanerischen Zielsetzungen:
- Vermeidung von
Beeinträchtigungen des Landschafts- und Ortsbildes durch geeignete
Höhenfestsetzungen der geplanten Gebäude sowie Abpflanzungen in den
Randbereichen. Darüber hinaus ist eine ausreichende Durchgrünung des
Plangebietes selbst zu gewährleisten.
- Sicherung des vorhandenen
Streuobstbestandes innerhalb der Grundstücke Flur 7 Nr. 198 und 199.
- Weitgehender Erhalt der
vorhandenen Gehölzbestände und Einzelbäume.
- Vermeidung großflächiger
Versiegelungen.
Die innerhalb des Plangebietes vorgesehenen Nutzungen werden im nachfolgenden einzeln erläutert.
6.1 Fläche für die Errichtung von Anlagen für die Kleintierhaltung - Geflügel- und Vogelzuchtverein
Durch diese
Flächenausweisung wird im wesentlichen das bestehende Vereinsgelände
des Vogel- und Geflügelzuchtvereins 1904 - Vogelschutzgruppe e.V.
Nauheim planungsrechtlich abgesichert. Dabei werden durch die
entsprechenden Fest-setzungen einer überbaubaren Grundstücksfläche
innerhalb der nördlichen Teilbereiche des Grundstücks Flur 7 Nr.175/8
in einem begrenzten Umfang auch Erweiterungen des bestehenden
Vereinsheims ermöglicht. Die entsprechenden baugestalterischen
Festsetzungen berücksichtigen die der Gemeinde Nauheim bereits
vorliegende Planung, wonach das
Gebäude, welches derzeit über ein schwach geneigtes Pultdach verfügt,
zukünftig ein Satteldach erhalten soll. Diese Maßnahme wird notwendig,
um, ohne weitere Freiflächen versiegeln zu müssen, innerhalb des
bestehenden Gebäudes zusätzliche Aufenthalts- und Lagerräume im
Dachraum vorsehen zu können. Damit allerdings ein Satteldach errichtet
wird, das der Lage des Plangebietes gerecht wird, sind lediglich
Neigungen von 100 bis maximal 300 zulässig, wobei das Dach zudem
ausschließlich mit dunklen Materialien eingedeckt werden darf.
Außerdem lässt der Bebauungsplan auch die Errichtung sogenannter zweckgebundener baulicher Anlagen zu. Dazu gehören neben Volieren u. a. auch Gerätehütten und Einfriedigungen, die jetzt schon zum Großteil vorhanden sind. Außerdem wird die Errichtung einer Ausstellungshalle im Bereich des Vereinsgeländes ermöglicht. Um deren Dimensionierung aber lediglich auf ein Maß zu begrenzen, das der Ortsrandlage des Plangebietes gerecht wird, wird deren Grundfläche auf maximal 500 qm begrenzt. Um die Ausstellungshalle optisch möglichst nur geringfügig in Erscheinung treten zu lassen, ist von Vereinsseite her vorgesehen, die Fußbodenplatte ca. 1,3 m in den Erdboden zu versenken, so dass sich oberirdische Außenwandhöhen von lediglich. 1,2 m ergeben. Da zudem beabsichtigt ist, ein Satteldach, mit einer Neigung von etwa 250 zu erstellen, wird der zukünftige Hallenbau eine Firsthöhe von ca. 3,5 m über dem natürlichen Gelände aufweisen. Diese Halle ist deshalb notwendig, da der Verein vermehrt Ausstellungen durchführt, um interessierten Bürgern die Vereinsarbeit nahezubringen. Zudem soll dadurch die Möglichkeit geschaffen werden, auch innerhalb des Vereinsgeländes Geflügel- und Vogelzuchtausstellungen ausrichten zu können, ohne dass die Tiere über größere Distanzen transportiert werden müssen.
Die Festsetzungen zur Art der Einfriedigungen sollen zum einen das Entstehen massiver, das Landschaftsbild negativ beeinträchtigender Zäune oder Mauern unterbinden, zum anderen aber auch ein Mindestmaß an Durchlässigkeit, z.B. für Kleintiere gewährleisten. Neben den Maschendrahtzäunen, die bereits derzeit innerhalb des Plangebietes vorhanden sind und im wesentlichen die Vereinsanlagen sowie die privaten Gärten gegen angrenzende Nutzungen abgrenzen, ist auch die Pflanzung von Hecken aus standortgerechten und einheimischen Laubgehölzen innerhalb des Plangebietes zulässig.
Zur Eingrünung des Geländes des Geflügel- und Vogelzuchtvereins setzt der Bebauungsplan im Süden eine Fläche für Anpflanzungen fest. Diese Fläche ist mit standortgerechten und einheimischen Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen, wobei vorhandene Gehölze zu integrieren sind. Um eine ausreichende Durchgrünung zu gewährleisten, setzt der Bebauungsplan fest, dass pro angefangener 250 qm Grundstücksfläche mindestens ein hochstämmiger Obst- oder Laubbaum anzupflanzen ist.
6.2 Fläche für die Errichtung von Anlagen für die Kleintierhaltung - Hundeverein
Am Nordwestrand des
Plangebietes, unmittelbar östlich des Einmündungsbereichs Berzallee/
Wegeparzelle Flur 7 Nr. 222 befindet sich das Gelände des Vereins für
Deutsche Schäferhunde e.V. Nauheim. Neben dem eigentlichen
Hundeübungsplatz, der sich im wesentlichen innerhalb der östlichen
Teilbereiche dieser Fläche befindet, wurden innerhalb der westlichen
Teilflächen neben dem Vereinsheim auch die notwendigen Stellplätze
erstellt. Um auch zukünftig diese Nutzungen zu ermöglichen, setzt der
Bebauungsplan in diesem Bereich speziell eine Fläche für die Errichtung
von Anlagen für die Kleintierhaltung - Hundeverein fest. Im Bereich des
bereits bestehenden Vereinsheims wird eine überbaubare
Grundstücksfläche ausgewiesen, die allerdings über den derzeitigen
Bestand hinaus geht, um in einem gewissen Umfang auch bauliche
Erweiterungen zuzulassen. Zur Klarstellung, dass, über den eigentlichen
Clubbetrieb hinaus, in der vorhandenen Gaststätte auch für
Nicht-Mitglieder und somit für die Öffentlichkeit gewerbsmäßig Speisen
und Getränke verabreicht werden sollen, enthält der Bebauungsplan eine
klarstellende Festsetzung, wonach innerhalb des Vereinsheims auch eine
Schank- und Speisewirtschaft zulässig ist.
Die zur Schutz- und
Gebrauchshundeausbildung erforderlichen Übungen (Fährtenarbeit,
Unterordnung, Schutzdienst) sollen, wie bisher auch, innerhalb der
östlichen Teilbereiche des Vereinsgeländes durchgeführt werden, wobei
die bereits derzeit für diese Bereiche benötigten Flächen entsprechend
festgesetzt werden. Dabei ist auch die Errichtung von Hundeboxen oder
Zwingern zulässig, die allerdings lediglich der Unterbringung der Hunde
während der laufenden Ausbildungszeit, nicht aber dem Daueraufenthalt
oder sogar der Zucht dienen sollen.
Um auch im Bereich des Vereinsgeländes ausschließlich Einfriedigungen zu ermöglichen, die bereits derzeit vorhanden sind bzw. hinsichtlich ihrer Ausgestaltung der Lage des Plangebietes gerecht werden, werden diesbezüglich die gleichen Regelungen getroffen, wie sie auch für die Vereinsanlagen des örtlichen Geflügel- und Vogelzuchtvereins vorgenommen wurden (vergl. hierzu Kapitel 6.1).
Zur Eingrünung und Abgrenzung des zukünftigen Geländes des Hundevereins zur Berzallee und somit zum Wohngebiet „Wolfsberg“ setzt der Bebauungsplan im Norden eine Fläche für Anpflanzungen fest. Diese ist im Bereich der Stellplätze in einer Breite von mindestens 3 m und im Bereich des Übungsgeländes in einer Breite von mindestens 5 m ausgewiesen. Darüber hinaus ist eine Fläche für Anpflanzungen innerhalb der östlichen Grenze vorgesehen, um so eine Abgrenzung bzw. Übergangszone zwischen Übungsplatz und den angrenzenden Waldflächen zu erzielen. Die Flächen für Anpflanzungen sind mit standortgerechten und einheimischen Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen, wobei vorhandene Gehölze zu integrieren sind. Um eine ausreichende Durchgrünung zu gewährleisten, setzt der Bebauungsplan ferner fest, dass pro angefangener 250 qm Grundfläche mindestens ein standortgerechter Laubbaum anzupflanzen ist.
6.3 Private Grünfläche - Garten
Der überwiegende Teil des Plangebietes wird bereits derzeit gärtnerisch genutzt. Dabei zeichnen sich diese Gärten, wie bereits in Kap. 4 dargelegt, durch eine z.T. gute bis sehr gute Ein- und Durchgrünung aus, wobei im wesentlichen nieder-, halb- und hochstämmige Obstbäume sowie Beerensträucher angepflanzt wurden. Der überwiegende Teil der Gartengrundstücke ist eingezäunt, wobei die Zäune z.T. mit Knöterich oder Efeu berankt sind. Für die Unterbringung von Gartengeräten wurden innerhalb der einzelnen Gärten auch Gartenlauben oder -hütten errichtet.
Um diese Nutzung zukünftig planungsrechtlich abzusichern, werden die Gärten, die insgesamt privaten Eigentümern gehören, im Bebauungsplan als private Grünfläche - Garten ausgewiesen. Wurden Gärten früher überwiegend zur Produktion von Obst und Gemüse genutzt, so hat sich deren Charakter mit der Veränderung der Bevölkerungsstruktur gewandelt: Mehr und mehr dienen Gärten der Freizeitgestaltung, d.h. sie übernehmen heutzutage auch gewisse soziale Funktionen innerhalb des Siedlungsbereichs. So kommt auch dem langfristigen Erhalt dieser Gartenparzellen eine vermehrte Bedeutung zu. Neben der planungsrechtlichen Absicherung der o.g. vorhandenen Gärten werden auch bisher ackerbaulich genutzte Flächen als Gärten festgesetzt. Obwohl diese Flächen Bestandsschutz genießen und somit auch weiterhin landwirtschaftlich genutzt werden dürfen, kann durch diese Maßnahme adäquates Ersatzgelände angeboten werden, auf dem legal Gartenhütten errichtet werden können. So kann durch diese Maßnahme zum einen der langfristig zu erwartende Bedarf an wohnungsfernen Gärten abgedeckt werden, andererseits können aber auch nicht mehr zulässige Nutzungen im sonstigen Außenbereich des Gemeindegebietes, zum Beispiel innerhalb der Flächen des ,,Seichböhls" in diese Flächen verlagert werden.
Da es sich bei der privaten
Grünfläche - Garten ausschließlich um private Grundstücke handelt, die
gärtnerisch genutzt werden, wird auf eine Aufteilung der Fläche
verzichtet. So soll der derzeitige Charakter erhalten und das Entstehen
kleinteiliger Gartenparzellen, die dann den Charakter eines
Kleingartengebietes im Sinne des Bundeskleingartengesetzes erzeugen,
verhindert werden.
Je Garten ist eine durch
Gartenlauben einschließlich überdachtem Freisitz überlaute Fläche von
maximal 24 qm zulässig. Um jedoch lediglich einen Versiegelungsgrad zu
ermöglichen, der aus landschaftsplanerischer Sicht vertretbar ist,
setzt der Bebauungsplan fest, dass insgesamt nicht mehr als 5 % der
jeweiligen Gartenfläche überbaut bzw. befestigt werden dürfen. Der als
Bezugsgröße verwendete Begriff ,,Garten" umfasst dabei ein von einem
Eigentümer oder Pächter genutztes Grundstück, ein Teilstück desselben
oder den Zusammenschluss mehrerer Grundstücke, das zur nicht
erwerbsmäßigen Erzeugung von Obst und Gemüse sowie der Freizeitnutzung
und Erholung dient. Trotz der 0. g. einschränkenden Festsetzung ist in
einem gewissen Umfang durchaus eine Teilung der derzeit bestehenden
Gärten möglich, wobei durch den am Südrand des Plangebietes
verlaufenden Landwirtschafts- und Gartenerschließungsweg auch zukünftig
- wie bisher schon - ein ausreichender Zugang dieser Bereiche von Süden
her gewährleistet ist.
Aufgrund des im Norden angrenzenden Waldes setzt der Bebauungsplan für die östlich des Geflügel- und Vogelzuchtvereinsgeländes gelegenen Gärten fest, dass in einem 25 m breiten Streifen parallel der Wegeparzelle Flur 7 Nr. 222 die Errichtung von Gartenlauben unzulässig ist. Hierdurch kann ein ausreichender Waldabstand im Sinne des § 6 Abs. 15 HBO eingehalten werden.
Um auch weiterhin eine umfassende Ein- und Durchgrünung der Gärten gewährleisten zu können, wird je 250 qm Gartenfläche das Anpflanzen eines hochstämmigen Obstbaumes oder Laubbaumes vorgeschrieben. Diese Pflanzpflicht von Obstbäumen, die auch für die z.Z. noch ackerbaulich intensiv genutzten Bereiche gilt, führt zum einen zur Aufwertung des Arten- und Biotoppotentials, zum andern aber auch zur Attraktivitätssteigerung des Orts- und Landschaftsbildes. Die Vorgabe der Verwendung von hochstämmigen Obstbäumen erfolgt im Hinblick auf deren deutlich erhöhte ökologische Wertigkeit gegenüber halb- und niederstämmigen Obstbäumen. Aufgrund der freien Standortwahl der Baumpflanzungen und der Tatsache, dass in den meisten Fällen nicht die gesamte Fläche des Gartengrundstücks zur Anpflanzung von Obst und Gemüse genutzt wird, sind unzumutbare Beeinträchtigungen für die Gartennutzer (z.B. eine aus den Bäumen resultierende Verschattung nicht zu erwarten. Dabei können die Obstbäume nicht nur zur Durchgrünung der Gärten beitragen und die Lebensraumfunktionen des Gesamtgeländes insgesamt verbessern, sie sind auch im Hinblick auf die Lage des Plangebietes am Ortsrand von Bedeutung.
Aufgrund der unmittelbaren Ortsrandlage wird aus landschaftsplanerischer Sicht, über die innerhalb der Gärten festgesetzten Obstbaumpflanzungen hinaus, eine mindestens 3 m breite Fläche für Anpflanzungen am Südrand der Gärten festgesetzt. Durch die ausschließlich zulässige Verwendung von einheimischen und standortgerechten Laubgehölzen, die aufgrund entsprechender Festsetzungen eine geschlossene Abpflanzung ergeben müssen, kann somit eine ausreichende optische Abschirmung der Gärten gegen die angrenzende freie Feldflur gewährleistet werden. Dabei sind vorhandene Bäume und Sträucher in die Anpflanzungen zu integrieren. Um eine Erschließung der Gärten über die am Südrand verlaufende Wegeparzelle Flur 7 Nr. 220 zu ermöglichen, ist pro Garten ein maximal 2,5 m breiter Zugang zulässig, der von Anpflanzungen freigehalten werden darf Durch diese Regelung zur Schaffung einer durchgehenden Ortsrandeingrünung sind zumindest langfristig die derzeit vereinzelt am Südrand der Gärten bestehenden Kfz-Stellplatzflächen nicht mehr möglich. Dabei wird im Rahmen der Abwägung aber dem o. g. landschaftsplanerischen Ziel der Vorrang eingeräumt vor der Möglichkeit, auch zukünftig unmittelbar am Südrand der Gärten Autos abstellen zu können (z.B. für An- und Abtransport von Gartengeräten, -materialien oder von Obst und Gemüse).
Wie bereits erwähnt, dienen die vorhandenen Gärten innerhalb des Plangebietes im wesentlichen dem Anbau von Obst und Gemüse. Um, wie bereits bisher schon, auch weiterhin Einzäunungen der Gartenflächen zu ermöglichen, die zur Vermeidung von Verbissschäden, z.B. durch Kaninchen und Hasen, und damit zur Vermeidung von Ernte- und Qualitätseinbußen notwendig sind, enthält der Bebauungsplan diesbezüglich entsprechende Regelungen. Damit allerdings auch im Bereich der Gärten lediglich solche Einfriedigungen vorgenommen werden, die der
unmittelbaren Ortsrandlage des Plangebietes gerecht werden, enthält der Bebauungsplan entsprechende Festsetzungen (vergl. diesbezüglich auch Kapitel 6.1).
Da die Gärten ausschließlich von Bewohnern von Nauheim genutzt werden und diese Flächen in fußläufig zumutbarer Entfernung zur bebauten Ortslage liegen, wird im Rahmen dieses Planverfahrens von der Ausweisung öffentlicher Parkplätze oder Stellplätze abgesehen. Auch ist bisher nicht bekannt, dass, wenn Gartenbesitzer z. B. Materialien anliefern oder geerntetes Obst oder Gemüse abtransportieren, das Abstellen ihrer Fahrzeuge im Bereich des Plangebietes oder in den angrenzenden Flächen zu Beeinträchtigungen oder sogar Störungen des übrigen Verkehrs geführt hätten.
6.4 Öffentliche Grünfläche - Lehr- und Versuchsgarten
Der örtliche Obst- und Gartenbauverein, der auch Teilflächen im geschützten Landschaftsbestandteil ,,Seichböhl" nutzt, beabsichtigt, zudem einen Lehr- und Versuchsgarten einzurichten. Da es Ziel der gemeindlichen Planung ist, innerhalb des Plangeltungsbereiches Vereins- und Gartennutzungen zu konzentrieren, wird das Grundstück Flur 7 Nr. 172, das am unmittelbaren Ostrand des Plangebietes liegt und sich im Eigentum der Gemeinde Nauheim befindet, für die o.g. Nutzung vorgesehen. Mit einer Fläche von ca. 2.000 qm ist es dabei nach Auskunft des Obst- und Gartenbauvereins durchaus für eine solche Nutzung geeignet. Ein eigenständiges Vereinsheim ist aufgrund der unmittelbaren Nähe zum Gelände des Geflügel- und Vogelzuchtvereins nicht notwendig, da das dortige Gebäude vom Obst- und Gartenbauverein mitgenutzt werden kann.
Der geplante Lehr- und Versuchsgarten soll im wesentlichen dazu dienen, Laien und Vereinsmitgliedern Wissen über sachgemäße Obstgehölzpflege zu vermitteln, zudem sollen neue Sorten gezüchtet und weiterentwickelt werden, z.B. schädlingsbefallresistente Sorten. Gleichzeitig soll aber auch das Wiederanpflanzen von alten Obstbaumsorten, die zwischenzeitlich durch neue und gängige Arten verdrängt wurden, durchgeführt werden.
Um eine ausreichende
optische Abschirmung gegen die freie Landschaft gewährleisten zu können
und einen aus landschaftsgestalterischer Sicht sinnvollen einheitlich
gestalteten Übergangsbereich zur freien Landschaft zu schaffen, sind
auch innerhalb der Randbereiche dieser Flächen Anpflanzungen
vorgesehen, die aufgrund entsprechender Regelungen so auszugestalten
sind, dass sie mit den o. g. Randeingrünungen der Gärten vergleichbar
sind. Auch hier sind vorhandene Bäume und Sträucher in die
Anpflanzungen zu integrieren.
6.5 Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft - Obstwiese
Während der überwiegende Teil der Grundstücke innerhalb des Plangebietes zwar über einen Gehölzbestand verfügt, dieser aber nur relativ lückenhaft ist, ist innerhalb der Grundstücke Flur 7 Nr.198 und 199, die sich am unmittelbaren Westrand des Plangebietes befinden, ein zusammenhängender Streuobstbestand anzutreffen. Da es sich dabei im wesentlichen um hochstämmige Obstgehölze handelt, aber auch aufgrund seiner Ausgestaltung und Größe, wurde dieser Bereich aus fachbehördlicher Sicht als geschützter Lebensraum oder Landschaftsbestandteil im Sinne des § 23 Abs. 1 HENatG eingestuft.
Um den Charakter dieses Streuobstbestandes auch langfristig erhalten zu können, enthält der Bebauungsplan eine Regelung, wonach neben dem Erhalt der vorhandenen Obstbäume abgängige Gehölze ausschließlich durch einheimische und standortgerechte hochstämmige Obstbäume zu ersetzen sind. Ebenso sind Einfriedigungungen im Bereich dieser Grundstücke unzulässig. Weitergehende Schutz- und Pflegemaßnahmen als Festsetzung werden nicht für notwendig erachtet, da, wie bereits erwähnt, diese Flächen dem Schutz des § 23 Abs. 1 HENatG unterliegen. So sind gemäß § 23 Abs. 3 HENatG Handlungen, die zu einer Zerstörung oder einer sonstigen erheblichen oder nachhaltigen Beeinträchtigung derartiger Lebensräume oder Landschaftsbestandteile führen, unzulässig. Zudem sind, obwohl der Pflegeschnitt von Gehölzen in der Zeit vom 01.09. bis 15.03. weiterhin zulässig ist, Pflegemaßnahmen so vorzunehmen, dass die Gehölze dauerhaft erhalten bleiben und ihre Funktion als Lebensraum nicht beeinträchtigt wird.
Sämtliche Flächen des Plangebietes sind, wie bereits derzeit, über die Wegeparzelle Flur 7 Nr. 222 bzw. über die am Süd- und Westrand verlaufenden Wege Flur 7 Nr.220 und 223 erschlossen. Da diese direkt oder indirekt auf die Berzallee führen, ist das Plangebiet somit auch an das örtliche und überörtliche Straßennetz angebunden. Die Wegeparzelle Flur 7 Nr. 222 dient aber nicht nur der Erschließung des Plangebietes, sondern auch als Zufahrt zum Freizeitgelände am Hegbachsee. Über die Wegeparzellen Flur 7 Nr. 220 und 223 werden sowohl die einzelnen Grundstücke innerhalb des Plangebietes als auch die südlich bzw. westlich gelegenen weitgehend landwirtschaftlich genutzten Flächen erschlossen.
Im Bebauungsplan sind für die unterschiedlichen Vereinsnutzungen, diesen direkt zugeordnet, Bereiche für die Errichtung von Stehplätzen vorgesehen. Um dabei das Entstehen ausgedehnter, ungegliederter Stellplatzflächen mit den entsprechenden negativen Auswirkungen auf das Ortsbild und das Kleinklima zu unterbinden, trifft der Bebauungsplan die Festsetzung, wonach eine an der Zahl der Stellplätze orientierte Mindestanzahl von Laubbäumen anzupflanzen und im Bestand zu erhalten ist. Neben der Beschattung dieser Flächen leisten diese Baumpflanzungen auch einen wesentlichen Beitrag zur Durchgrünung des Gebietes. So ist je vier Stellplätze mindestens ein standortgerechter Laubbaum anzupflanzen und zu erhalten, wonach gemäß einer entsprechenden Vorschlagsliste Arten bzw. Sorten verwendet werden sollen die dem Standort angepasst sind. Derartige Baumsorten sind aufgrund dessen, dass sie trockenheitsverträglicher und unempfindlicher gegen Rückstrahlung bzw. gegen den Eintrag von Streusalz sind, wesentlich besser für solche Standorte geeignet als die entsprechenden züchterisch unveränderten Arten. Ausgenommen von der Regelung, wonach Einzelbäume im Stellplatzbereich anzupflanzen sind, ist das Vereinsgelände des Geflügel- und Vogelzuchtvereins, da aufgrund der unmittelbaren Nähe zum nördlich der Wegeparzelle Flur 7 Nr.222 gelegenen Wald und da die Kronen einzelner Waldbäume in die in diesem Bereich ausgewiesenen Stellplatzbereiche hineinragen, ohnehin ein gesundes Wachstum dieser Stellplatzbäume nicht möglich wäre.
Innerhalb der Gärten wird aus den bereits in Kapitel 6.3 dargelegten Gründen auf die explizite Ausweisung von Stellplatz- bzw. öffentlichen Parkplatzflächen verzichtet.
Die mit Einzelbäumen bestandenen Geländestreifen, die sich zwischen dem Vereinsgelände des Hundevereins und der Berzallee bzw. der Wegeparzelle Flur 7 Nr. 222 befinden, werden, da es sich um im gemeindeeigene Flächen handelt, insgesamt als öffentliche Verkehrsfläche - Verkehrsgrün festgesetzt. Zur Klarstellung, dass der innerhalb der Parzellen Flur 7 Nr. 171/6 und 171/7 vorhandene Fußweg erhalten bleiben soll, enthält der Bebauungsplan auch diesbezüglich eine entsprechende Regelung. Diese Maßnahme ist deshalb sinnvoll, da dieser Weg von Erholungssuchenden frequentiert wird, die zu Fuß oder mit dem Fahrrad entweder zum Freizeitgelände ,,Am Hegbachsee" gelangen wollen oder für Spaziergänger von Bedeutung ist, die, zur Naherholung, in die nordöstlich des Plangebietes gelegenen Waldflächen gelangen möchten.
8 Eingriffs-/Ausgleichsproblematik
Gemäß § 8a BNatSchG i.V.m. § 9 Abs. 1a BauGB ist bei der Aufstellung von Bebauungsplänen auch die Eingriffs-/Ausgleichsproblematik in die Abwägung einzustellen.
Die als Anlage beiliegende Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung kommt zu dem Ergebnis, dass die durch die Planung ermöglichten Eingriffe in Natur und Landschaft, die über den bereits derzeit vorhandenen Bestand hinausgehen, vollständig kompensiert werden können.
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Städtebauliche Daten
Gesamtfläche
6,20 ha
davon:
Private
Grünfläche -
Gärten
4,20 ha
Öffentliche
Grünfläche - Lehr- und
Versuchsgarten 0,20 ha
Fläche
des Geflügel- und
Vogelzuchtvereins
0,85 ha
Fläche
des
Hundevereins
0,45 ha
Öffentliche
Verkehrsfläche mit
Verkehrsgrün
0,30 ha
Landwirtschafts-
und
Gartenerschließungsweg
0,20 ha
Die innerhalb des Plangebietes vorhandenen Vereinsgebäude sind bereits derzeit an das gemeindliche Wasser- und Abwassernetz angeschlossen. Die Stromversorgung wird durch die Überlandwerk Groß-Gerau GmbH (ÜWG) übernommen. In der möglichen Erweiterung der einzelnen bestehenden Anlagen bzw. in der Errichtung einer Ausstellungshalle wird keine ,,wesentliche Siedlungszunahme" im Sinne des Kriterienkatalogs zur Berücksichtigung wasserwirtschaftlicher Belange in der Bauleitplanung gesehen. Deshalb besteht keine Notwendigkeit, entsprechende wasserwirtschaftliche Nachweise zu erstellen, da auch ohne derartige Berechnungen aus den o. g. Gründen absehbar ist, dass durch die bereits vorhandenen Leitungen auch zukünftig eine ausreichende Ver- und Entsorgung des Plangebietes möglich ist.
Da alle Grundstücke des
Plangebietes bereits derzeit erschlossen sind und somit keine
Erweiterungen der bestehenden Erschließungsanlagen oder entsprechende
Neuerrichtungen notwendig sind, entstehen durch diesen Bebauungsplan
keine Kosten im öffentlichen Bereich.
